집을 소유하고 있다면 매년 재산세를 납부해야 합니다. 그런데 주택 가격이 높거나 여러 채를 보유한 경우에는 종합부동산세까지 납부할 수 있습니다.
두 세금은 모두 부동산 보유에 따른 세금이지만 과세 기준과 계산 방법이 다릅니다. 특히 실제 집값이 아닌 공시가격을 기준으로 계산하기 때문에 매매가격만 보고 세금을 예상하면 차이가 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 2026년 기준 재산세와 종합부동산세의 차이, 계산 방법, 1주택자 혜택과 납부 시기를 알아보겠습니다.
1. 집이 있으면 무조건 재산세를 내야 할까요?
네. 재산세는 주택을 한 채만 소유하더라도 원칙적으로 부과됩니다.
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 부과하는 지방세입니다. 따라서 6월 1일 현재 소유자가 누구인지가 중요합니다.
재산세는 실제 매매가격이 아닌 공시가격을 기준으로 계산합니다.
먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤, 해당 세율을 적용합니다.
2026년 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%입니다. 다만 1세대 1주택자는 다음과 같이 낮은 비율을 적용합니다.
- 공시가격 3억원 이하: 43%
- 3억원 초과~6억원 이하: 44%
- 6억원 초과: 45%
예를 들어 공시가격 5억원인 1세대 1주택자의 재산세 과세표준은 5억원의 44%인 2억2천만원입니다.
여기에 세율을 적용해 재산세를 계산합니다. 일반 주택분 재산세율은 과세표준에 따라 0.1~0.4%이며, 공시가격 9억원 이하의 일정한 1세대 1주택자는 특례세율을 적용받을 수 있습니다.
실제 고지금액에는 지방교육세와 지역자원시설세 등이 추가될 수 있습니다.
2. 종합부동산세는 집값이 얼마부터 발생할까요?
종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과하는 국세입니다.
재산세와 달리 주택의 공시가격을 납세자별로 전국 합산해 과세 여부를 판단합니다.
2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제금액은 다음과 같습니다.
- 일반 납세자: 9억원
- 1세대 1주택자: 12억원
예를 들어 1세대 1주택자의 주택 공시가격이 11억원이라면 기본공제금액 12억원 이하이므로 주택분 종합부동산세가 발생하지 않습니다.
반면 공시가격이 13억원이라면 기본공제금액을 초과하므로 종합부동산세 계산 대상이 됩니다.
다만 13억원 전체에 세금을 부과하는 것은 아닙니다.
기본공제금액을 차감한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.
또한 세율과 재산세액 공제, 세액공제 등을 반영하므로 공시가격이 공제 기준을 초과했다고 해서 세액을 단순하게 계산할 수는 없습니다.
특히 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있으며, 두 공제를 합산한 공제율은 최대 80%입니다.
3. 집이 두 채이거나 상속받은 주택이 있어도 1주택자 혜택을 받을까요?
주택을 두 채 이상 보유했다고 해서 모든 세금에서 동일하게 다주택자로 판단하는 것은 아닙니다.
재산세와 종합부동산세는 각각의 법령에 따라 1세대 1주택 여부를 판단하므로 적용 요건을 구분해야 합니다.
종합부동산세는 일정한 조건을 충족하는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택 특례를 인정합니다.
예를 들어 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 등 요건을 충족하면 특례를 적용받을 수 있습니다.
상속주택도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 판정에서 제외할 수 있습니다.
대표적으로 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택이나 상속지분이 40% 이하인 주택 등이 해당할 수 있습니다.
다만 특례 적용을 위해 별도 신청이 필요한 경우가 있으며, 주택 수 계산에서 제외된다고 해서 해당 주택의 공시가격까지 모두 과세 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.
따라서 상속주택이나 일시적 2주택을 보유하고 있다면 특례 적용 여부와 신청기한을 함께 확인해야 합니다.
4. 재산세와 종합부동산세는 언제 납부하고 어떻게 확인할까요?
재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일을 과세기준일로 하지만 납부 시기는 다릅니다.
주택분 재산세는 일반적으로 두 차례 나누어 납부합니다.
- 1기분: 7월 16일~7월 31일
- 2기분: 9월 16일~9월 30일
다만 연간 주택분 재산세 본세가 20만원 이하인 경우에는 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다.
종합부동산세는 일반적으로 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다.
재산세는 위택스에서, 종합부동산세는 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
종합부동산세는 재산세와 과세 대상이 일부 겹치지만, 종부세 계산 과정에서 해당 재산세액을 공제하는 제도가 마련되어 있습니다.
따라서 두 세금이 부과된다는 이유만으로 동일한 금액에 세금이 단순히 중복 계산되는 것은 아닙니다.
부동산 보유세를 예상할 때는 실제 매매가격보다 공시가격을 먼저 확인하고, 주택 수와 1세대 1주택 특례 여부를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
※ 본 글은 2026년 10월 기준 시행 중인 제도를 바탕으로 작성했습니다. 세율과 공제 및 특례 요건은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 납부 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
참고자료
- 지방세법 제110조·제111조·제115조
- 지방세법 시행령 제109조
- 종합부동산세법 및 같은 법 시행령
- 국세청 2026년 종합부동산세 안내
- 국세청 2026년 종합부동산세 과세특례 안내
감사합니다.