집을 팔 때 가장 신경 쓰이는 세금이 양도소득세입니다. 집값이 올랐다고 반드시 내는 것은 아니며, 보유·거주기간과 주택 수에 따라 크게 달라집니다.
이번 글에서는 2026년 10월 기준 계산 방법, 1주택 비과세, 다주택자 중과, 신고기한을 알아보겠습니다.
1. 집을 팔아 이익이 나면 양도소득세를 얼마나 낼까요?
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 이익에 부과하는 국세입니다. 매도가격 전체가 아니라 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 기준으로 계산합니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
예를 들어 5억원에 산 아파트를 7억원에 팔고 인정되는 필요경비가 2,000만원이라면 양도차익은 1억8,000만원입니다. 여기에 장기보유특별공제와 연 250만원의 양도소득 기본공제를 차감해 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱해 세액을 계산합니다.
세율은 보유기간에 따라 다릅니다. 2년 이상 보유한 주택은 6~45%의 기본세율을 적용하지만, 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만 보유는 60%의 단기 세율이 적용됩니다. 여기에 양도세의 10%인 지방소득세가 별도로 붙습니다. 보유기간 하루 차이로 세율이 크게 달라질 수 있으니 취득일과 양도일을 꼭 확인하세요. 같은 해에 여러 건을 팔면 양도소득이 합산되어 누진세율 구간이 올라갈 수도 있습니다.
필요경비에는 취득세, 중개보수, 법령상 인정되는 자본적 지출이 포함될 수 있지만 모든 수리비나 관리비가 인정되는 것은 아닙니다. 계약서와 세금 납부내역, 공사비 증빙을 미리 보관해 두세요. 자본적 지출은 샷시 교체나 설비 교체처럼 가치를 높이는 공사가 대표적이고, 도배·장판 같은 단순 수선은 보통 제외됩니다.
2. 1주택자는 12억원 이하에 팔면 무조건 비과세일까요?
그렇지는 않습니다. 양도가액이 12억원 이하여도 요건을 모두 갖춰야 비과세를 받습니다.
- 양도일 현재 원칙적으로 1세대 1주택일 것
- 주택을 2년 이상 보유할 것 (취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 2년 이상 거주할 것
- 양도가액이 12억원 이하일 것
세대는 주민등록상 세대원을 기준으로 하되 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 봅니다. 비조정대상지역에서 취득해 3년 보유한 주택을 10억원에 팔았다면 다른 요건까지 충족할 경우 세금이 없을 수 있습니다. 반면 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 보유해도 거주요건을 못 채우면 비과세가 안 될 수 있습니다.
12억원은 취득가격이 아니라 양도 당시 실제 거래가격 기준입니다. 비과세 요건을 갖춘 주택을 15억원에 팔면 15억원 전체가 아니라 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세하며, 이 경우 신고는 해야 합니다. 거주기간은 주민등록 전입과 실제 거주로 확인하므로 전입·전출 기록과 임대차계약서 등 증빙을 남겨 두세요.
임대료 증가율 5% 이내로 임대하면 2년 거주요건을 면제해 주던 상생임대주택 특례는 올해 12월 31일에 종료됩니다. 종료 이후에는 경과규정이 적용되는 경우에 한해 혜택이 남으니 해당된다면 기한을 확인하세요.
3. 2주택 이상이면 양도소득세가 얼마나 늘어날까요?
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면서 양도 시점에 조정대상지역인 주택을 팔 때 중과세율이 다시 적용됩니다.
- 2주택자: 기본세율에 20%포인트 추가
- 3주택 이상자: 기본세율에 30%포인트 추가
중과 대상 주택에는 장기보유특별공제도 적용되지 않고, 지방소득세까지 더하면 최고 실효세율이 82.5%에 이릅니다.
중과는 양도 시점에 조정대상지역인 주택에만 적용되므로 주택 수 산정과 중과 제외 요건을 따로 확인해야 합니다.
5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 거래는 중과 배제 특례를 받을 수 있지만 양도기한이 있습니다.
서울 강남·서초·송파·용산 주택은 계약일부터 4개월 내(9월 9일까지), 2025년 10월 16일 신규 지정지역 주택은 6개월 내(11월 9일까지)입니다. 앞의 기한은 이미 지났고 뒤의 기한이 임박했습니다.
조정대상지역 밖 주택은 다주택자도 중과 없이 기본세율로 과세되므로, 어느 주택을 먼저 파느냐에 따라 세 부담이 달라집니다.
일시적 2주택은 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 신규 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 1세대 1주택 특례를 받습니다. 2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용되며, 취득 시기와 지역에 따라 기존 3년이 적용될 수 있습니다.
4. 양도소득세는 언제 신고하고 어떻게 줄일 수 있을까요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고 납부해야 합니다. 예를 들어 10월 15일에 양도했다면 신고기한은 12월 31일까지입니다. 신고는 국세청 홈택스나 주소지 관할 세무서에서 할 수 있으며, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 납부할 세액이 1,000만원을 넘으면 일부를 납부기한 후 2개월 안에 나눠 낼 수도 있습니다.
세금 부담을 줄이려면 다음을 확인하세요.
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부
- 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제
- 취득세와 중개보수 등 인정 가능한 필요경비
- 일시적 2주택 특례의 처분기한
- 다주택자 중과 대상 및 중과 제외 여부
장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도차익에서 일부를 공제하는 제도입니다. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택 고가주택은 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받지만 기간 요건을 모두 충족해야 합니다.
같은 해에 다른 양도소득이 있으면 다음 해 5월 확정신고로 합산해야 할 수 있습니다. 판 뒤에 계산하기보다 팔기 전에 홈택스 양도소득세 모의계산으로 예상 세액을 확인해 보세요. 필요경비와 비과세 해당 여부까지 입력해야 실제 세액에 가까워집니다. 양도 후에는 요건을 바꿀 수 없으니 세무사 상담도 팔기 전에 받는 것이 효과적입니다.
※ 2026년 10월 기준 일반 개인 주택 양도 기준이며 중과 한시 완화안은 국회 논의 중입니다. 신고 전 최신 기준을 확인하세요.
<참고자료>
- 국세청 양도소득세 개요 및 비과세 안내
- 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도
- 국세청 2026년 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 안내
- 소득세법 제89조 및 제104조
- 소득세법 시행령 제154조 및 제155조
감사합니다.